Thị trường bất động sản Hải Phòng đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về phía Tây, nơi dòng vốn FDI bùng nổ kéo theo làn sóng đô thị hóa công nghiệp. Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện của dự án Sơn Phúc Lumera City (tọa lạc tại phường An Phong, quận An Dương) đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư nhờ mô hình phát triển hướng đến giá trị sử dụng thực.

Được phát triển bởi Tập đoàn Sơn Phúc với quy mô 12,7 ha và tổng mức đầu tư hơn 1.230 tỷ đồng, dự án sở hữu tọa độ chiến lược khi nằm đối diện và liền kề hai tâm điểm kinh tế lớn: Khu công nghiệp An Dương và Khu công nghiệp Tràng Duệ. Vị trí này mở ra khả năng kết nối hạ tầng linh hoạt qua Quốc lộ 10 và tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, rút ngắn thời gian di chuyển về trung tâm thành phố chỉ còn khoảng 15 phút.

Phối cảnh dự án Sơn Phúc Lumera City Hải Phòng

Công viên xanh tại Sơn Phúc Lumera City

Thiết kế liền kề Sơn Phúc Lumera City

Phối cảnh ban đêm Sơn Phúc Lumera City

Thiết kế shophouse kinh doanh tại Sơn Phúc Lumera City

Trường học nội khu Sơn Phúc Lumera City

Trung tâm thương mại tại Sơn Phúc Lumera City

Dưới góc nhìn quy hoạch, Sơn Phúc Lumera City ghi điểm nhờ chiến lược cơ cấu sản phẩm đa dạng và thực tế, giải quyết trực diện bài toán an cư lẫn kinh doanh. Dự án cung cấp ra thị trường 73 căn shophouse đắt giá nằm trên trục đường lớn rộng 43m, cùng 329 căn nhà ở liền kề (diện tích linh hoạt từ 60 - 96m²) và phân khu nhà ở xã hội tối ưu không gian. Điểm khác biệt của dự án là mật độ xây dựng vừa phải, dành phần lớn không gian cho hệ tiện ích đồng bộ nội khu bao gồm: trung tâm thương mại, trường mầm non, bãi đỗ xe rộng rãi và công viên cây xanh điều hòa không khí.

Giới chuyên môn nhận định, động lực tăng giá của dự án được bảo chứng bằng nguồn cầu khổng lồ từ các kỹ sư, chuyên gia nước ngoài và lực lượng lao động chất lượng cao tại thủ phủ công nghiệp An Dương. Thay vì chạy theo xu hướng đầu cơ ngắn hạn, Sơn Phúc Lumera City định hình là một khu đô thị hiện đại, có pháp lý sở hữu lâu dài ổn định. Đây được xem là mảnh ghép hạ tầng quan trọng, đón đầu lộ trình nâng cấp đô thị và mở ra bài toán sinh lời bền vững từ dòng tiền khai thác cho thuê tại cửa ngõ đất Cảng.

 

Thông tin thành phố Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm đang thu hút sự chú ý lớn trên thị trường bất động sản.

Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên sáng kiến ra mô hình khu đô thị đa mục tiêu.

Đáng chú ý, thành phố kỳ vọng mô hình này sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn. Thành phố cũng dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm.

“Chúng tôi sẽ điều tiết, có quy định sau 3 năm, người mua nhà ở thương mại mới được chuyển nhượng cho đơn vị khác để tránh việc đầu cơ, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân”, Phó Chủ tịch UBND TP thông tin.

Không chỉ kiểm soát hoạt động chuyển nhượng, dự thảo cũng đề xuất cơ chế giám sát lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại. Theo đó, lợi nhuận của chủ đầu tư được khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Đồng thời, phương án giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến phải trải qua quá trình thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Trao đổi với báo chí liên quan đến đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng đây là một thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại đô thị lớn. Nếu trước đây phần lớn các khu đô thị vận hành chủ yếu theo cơ chế thị trường thì mô hình mới cho thấy xu hướng đưa yếu tố an sinh và nhu cầu ở thực trở thành trọng tâm trong cấu trúc dự án.

Nhà ở thương mại

“Đây không chỉ là câu chuyện kiểm soát đầu cơ. Mục tiêu lớn hơn là hướng tới việc hình thành các khu đô thị có cư dân thực sự sinh sống, tạo sức sống cho hạ tầng và dịch vụ đô thị”, ông Tuấn nhận định.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới rơi vào tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề hoặc shophouse. Dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại và dịch vụ do số lượng cư dân thực tế chưa tương xứng với quy mô phát triển.

Theo các chuyên gia, khi bất động sản chủ yếu được xem như tài sản đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu cư trú, hiệu quả sử dụng đất và chất lượng vận hành đô thị sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

Ưu tiên nhu cầu ở thực, phát triển bền vững thị trường

Từ góc nhìn thị trường, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho biết, việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp giảm hoạt động mua bán ngắn hạn tại một số dự án quy mô lớn. Tác động đáng chú ý nhất của chính sách có thể không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá bất động sản mà ở khả năng thúc đẩy các khu đô thị hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn.

Khi tỷ lệ mua để đầu tư giảm xuống, khả năng lấp đầy dân cư sẽ cao hơn. Khi có cư dân ở thực, hệ thống thương mại, giáo dục, dịch vụ mới có điều kiện phát triển đồng bộ.

Trong khi đó, các chuyên gia quy hoạch nhìn nhận xu hướng ưu tiên cư dân ở thực là điều kiện quan trọng để hình thành các đô thị bền vững.

Theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chuyển dần từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang xây dựng môi trường sống đồng bộ, nơi hạ tầng, giao thông, dịch vụ công cộng và cộng đồng cư dân được phát triển song hành.

Một đô thị chỉ có thể vận hành hiệu quả khi hình thành được cộng đồng cư dân ổn định, gắn với hệ thống giao thông, trường học, thương mại và dịch vụ công cộng. Nếu tỷ lệ đầu cơ quá lớn, nhiều khu đô thị sẽ rơi vào tình trạng hạ tầng được đầu tư nhưng thiếu sức sống đô thị thực sự.

Đề xuất của Hà Nội cũng được đưa ra trong bối cảnh thành phố đang có thêm nhiều cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô 2024 và Nghị quyết 258/2025/QH15 để chủ động hơn trong quản lý và phát triển đô thị.

Tuy nhiên, để mô hình phát huy hiệu quả trên thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng cần thêm các công cụ quản lý đồng bộ về dữ liệu, thuế và giám sát thị trường. Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, thị trường cũng cần tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng giao dịch “lách luật” trong quá trình triển khai.

 

Nhà ở xã hội cho thuê cần được xem là một bộ phận của hạ tầng an sinh xã hội chủ yếu như giáo dục, y tế, giao thông công cộng.

Văn phòng Trung ương Đảng mới đây đã ban hành thông báo kết luận buổi làm việc của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với Đảng ủy Chính phủ và một số cơ quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.

Phát triển nhanh nhà ở cho thuê với giá hợp lý

Về định hướng phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở trong thời gian tới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước yêu cầu quán triệt quan điểm quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội. Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở để hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở.

Theo Tổng Bí thư, Chủ tịch nước, phát triển nhà ở trong giai đoạn tới theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước; Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết.

Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua xây dựng thể chế, chính sách, quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, doanh nghiệp (DN) tham gia xây dựng, vận hành với lợi nhuận hợp lý và người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp với khả năng chi trả. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước yêu cầu Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu xây dựng chính sách đất đai, tín dụng phù hợp để phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê với giá hợp lý, khuyến khích thu hút khu vực tư nhân tham gia…

Giới chuyên gia rất đồng tình với những quan điểm chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước, đặc biệt là mục tiêu "mọi người đều có chỗ ở" phù hợp với khả năng chi trả và chỉ đạo "ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê", nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn.

Một dự án nhà ở xã hội tại phường Việt Hưng, TP Hà Nội. Ảnh: VIỆT HÙNG

Thực tế, việc phát triển NƠXH cho thuê đã được đặt ra từ hơn chục năm nay, song đến nay kết quả còn hạn chế. Theo số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng, cả nước có 781 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô 720.055 căn nhưng hiện chỉ có khoảng 42.275 căn NƠXH đang cho thuê, tập trung chủ yếu ở một số địa phương như: TP HCM (5.716 căn), Hà Nội (3.562), Đà Nẵng (12.448), Bắc Ninh (9.847), Ninh Bình (2.986), Quảng Ngãi (1.390), Vĩnh Long (1.024), Đồng Tháp (755)…

Một trong những nguyên nhân khiến NƠXH cho thuê phát triển không như mong muốn nhiều năm qua là việc các DN chưa mặn mà đầu tư do những vướng mắc về chính sách cũng như lợi nhuận không như kỳ vọng và thu hồi vốn rất chậm.

Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), khẳng định những chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là định hướng, chủ trương, chính sách "mà người dân cũng như thị trường bất động sản rất vui mừng" để phát triển NƠXH cho thuê cũng như phát triển nhà ở giá hợp lý, phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Về tình trạng NƠXH cho thuê phát triển còn hạn chế, ông Châu cho rằng với quy định hiện hành đã khiến những căn hộ cho thuê (chiếm 20%) của các chủ đầu tư trong các dự án NƠXH ế ẩm, trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư vì bị đọng vốn.

Theo Chủ tịch HoREA, do tiêu chuẩn quá khắt khe khi quy định căn hộ NƠXH cho thuê tối thiểu phải 25 m2, trong khi công nhân chỉ có nhu cầu thuê phòng trọ 15 - 20 m2 để giảm chi phí. Bên cạnh đó, theo nguyên lý trên thế giới, nhà cho thuê phải không chiếm quá 20% thu nhập hằng tháng của người lao động, nếu chi phí vượt quá 25% là quá đắt đỏ. "Ở Việt Nam, chi phí thuê nhà đang ở mức xấp xỉ 25% thu nhập, vậy làm sao công nhân - lao động muốn thuê?" - ông Châu nói.

Dẫn thực tế những mô hình phòng trọ trên dưới 20 m2 cho thuê rất hiệu quả ở TP HCM như khu nhà trọ của ông Lê Hữu Nghĩa (chủ Công ty Lê Thành) với hai dãy nhà 5 tầng gồm 325 phòng trọ, có thang máy, diện tích mỗi phòng 19 m2 cho 2 người ở; hay Công ty Thiên Phát xây khu nhà 10 tầng với 2.500 căn hộ ở Khu Chế xuất Linh Trung II cho công nhân thuê…, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần phải coi việc cá nhân xây nhà trọ để cho thuê là một loại NƠXH do cá nhân đầu tư và họ được tiếp cận những chính sách ưu đãi.

Theo ông Châu, đây là loại hình đang đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Chủ tịch HoREA cũng đề nghị cần thiết kế lại tiêu chuẩn về loại hình NƠXH cho thuê và được thể chế cụ thể trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào cuối năm 2026 theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước.

TS Bùi Đức Hưng, nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Tài chính (Bộ Xây dựng), cho rằng nếu nhìn nhà ở là điều kiện sống cơ bản của người dân thì chính sách sẽ phải thay đổi theo hướng bảo đảm mọi người đều có chỗ ở phù hợp. Khi đó, NƠXH cho thuê cần được xem là một bộ phận của hạ tầng an sinh xã hội chủ yếu, tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng. "Những định hướng, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cần được xem là khâu đột phá trong chính sách nhà ở giai đoạn mới" - ông Hưng lưu ý.

Để phát triển nhà ở cho thuê, ông Hưng nhấn mạnh Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo. Vai trò đó không chỉ dừng ở việc xây dựng luật pháp hay ban hành chính sách ưu đãi mà cần trực tiếp tham gia tạo nguồn cung NƠXH, bởi nếu hoàn toàn phụ thuộc vào DN tư nhân sẽ rất khó đạt mục tiêu an sinh.

Cần hệ thống chính sách đồng bộ

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng muốn chặn tình trạng mua bán, đầu cơ và trục lợi NƠXH, cần thay đổi mạnh mô hình phát triển theo hướng tăng tỉ trọng nhà cho thuê thay vì chỉ tập trung làm NƠXH bán như hiện nay. Muốn chuyển mạnh sang mô hình nhà ở cho thuê cần có hệ thống chính sách đồng bộ - từ cơ chế vốn, ưu đãi đầu tư cho đến quy định về quản lý vận hành và xác định đúng nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách.